自宅の評価額を計算する(相続対策大百科vol.17)

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熊谷市のファイナンシャルプランナー

阿久津和宏です。

遺産の中心となることもある、と言いますか、

自宅が遺産の中心、多いと思います。

自宅の評価額の計算・確認方法をお話していきたいと思います。




不動産の価格は通常でもわかりにくい、相続となると・・・

不動産の価格は、通常でもわかりにくいものです。

相続の評価になると、さらに難しいと思われがちですが、

難しいです。

その為、相続発生時には税理士さんなどに評価額を出してもらうことが必要になってきます。

税額の計算はここではできませんので、

ざっくりと、基本的な目安を知りたい人のために、

基本となる、計算方法を見ていきたいと思います。

自宅は土地と家屋に分けてそれぞれの評価額を出す

不動産にも様々な種類がありますが、

基本的には土地と家屋に分け、それぞれの使用目的などに応じた区分で、

評価額の出し方が決まります。

被相続人が所有する居住用の自宅は・・・

固定資産税評価額がそのまま相続時点の評価額になります。

固定資産税評価額は毎年6月頃に届く

固定資産税の納税通知書に記載された「評価額」と書かれた欄の金額です

家屋の評価のだし方・・・固定資産税評価額×1.0

自宅の土地の評価額の出し方

「路線価方式」と「倍率方式」という2つの方法があり

どちらになるかは所有する土地が属する地域によって異なります。

市街化された地域に居住用の土地を保有する人は、

路線価方式で算出します。

路線価は市街地の道路に面した宅地の1㎡当たりの評価額を示したモノ。

ですから、路線価と所有する土地の面積がわかれば、

路線価方式

<路線価×面積>で相続時の評価額の目安を知ることができます。

その土地が角地や不整形地である場合などは、

路線価に補正率をかけて加算や減算を行いますが、

正確な評価は専門家に任せたほうが間違いありません。

(コレに限ったことではありませんが・・・)

市街地以外で、路線価が決められない土地については、相続時の評価額は

「倍率方式」になります。

固定資産税評価額に地域ごとに決められた倍率をかけて、

その土地の評価額を計算します。

倍率方式

固定資産税評価額×評価倍率

ちなみに、土地が借地権の場合、

2つのどちらかで出した評価額に借地権割合をかけた金額が評価額になり、

相続税の対象になります。

借地権割合は地域ごとに30~90%で決められ、

都市部住宅地では70%程度と高めです。

路線価や借地権割合は

国税庁ホームページの路線価図でわかります。

こちらです。(倍率方式の評価倍率も掲載されています)

小規模宅地の特例で評価が減少

自宅の評価額は、家屋と土地の評価額を合計した金額です。

一般的に、家屋の評価額はそれほど高くありませんが、

土地は地域によっては高額の評価になることも。

都心部に土地付きの家を持っているだけで

遺産総額が多くなり、

相続税がかかってしまうこともあります。

しかし、

居住用の土地には、

相続時の評価額を減産する

「小規模宅地等の特例」があります。

その土地を配偶者や同居している子供が相続する場合、

240㎡までは80%の減額になります。

条件がありますので、下の図をご確認ください。

続開始の直前における宅地等の利用区分 要件 限度面積 減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等 貸付事業以外の事業用の宅地等 丸1 特定事業用宅地等に該当する宅地等 400平方メートル 80%
貸付事業用の宅地等 一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除く)用の宅地等 丸2 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等 400平方メートル 80%
丸3 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200平方メートル 50%
一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等 丸4 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200平方メートル 50%
被相続人等の貸付事業用の宅地等 丸5 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200平方メートル 50%
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 丸6 特定居住用宅地等に該当する宅地等 330平方メートル 80%

(国税庁ホームページより)

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