相続対策大百科

自宅以外の不動産の確認(相続対策大百科vol.18)

投稿日:2017年3月16日 更新日:

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熊谷市のファイナナンシャルプランナー

阿久津和宏です。

 

 

 

 

 

相続時に慌てない、慌てさせないためにも・・・

自宅の他に土地や建物を持っている人、

賃貸物件などを持っている人は、

それらの評価額を確認しておかないと慌てることになってしまうかもしれません。

 

居住っ用途は別に土地や建物、農地や山林などの土地を持つ人もそれぞれ相続税独自の評価の仕方があります。

その評価額の出し方を確認しておきましょう。

 

 

 

 

貸家や貸地は一定割合を差し引いて評価する

人に貸している貸家やアパートなども

建物部分はその家屋の固定資産税評価額をもとに相続時の評価額を算出します。

ただし、

賃貸用の家屋は借りている人に貸家権があるため、

その権利を評価額から差し引くことができます。

 

借家権は通常30%なので、

貸家の評価額は固定資産税評価額の70%とになります。

 

人に貸している土地も同じ考え方で、

自用地の評価額から借地権割合をさしひいいて評価額を求めます。

 

借地権割合は、

前記事でも説明しましたが

地域によって異なるため、路線価図などで調べます。

 

所有する土地に、アパートやマンションを建てて

人に貸している場合は、その土地は、

「貸家建付地」になります、。

 

貸家建付地は、土地そのものを貸しているわけではありませんが、

建物に第三者が住んでいることで、

所有者の利用が制限されれるため、

借地権割合に借家権割合をかけた金額を

自用地の評価額から差し引けます。

 

都市部住宅地に賃貸住宅を立てると、

その土地の評価額は、更地にしておくよりも2割~3割ほど、

評価額が低くなるのが一般的です。

 

 

農地や山林は当てはまる区分で評価額を求める

農地の評価額は国税庁が公表している

評価倍率表」の「田」「畑」の欄で

調べることができます。

農地は、4つの区分されていて、

評価額の出し方が少しずつ異なります。

この区分の略称と固定資産税評価額人かける倍率が

前出の倍率表に市町村ごとに掲載されています。

①の純資産地は、宅地の影響を受けない農業用地で

略称は「純」

②の中間お家は都市近郊になる農地で、、

略称は「中」

③の市街地周辺農地は、宅地などに転用できる農地で

略称は「周比準」

④の市街地農地は、市街化区域内にある農地で

略称は「比準」となっています。

④の場合は、宅地比準方式または倍率方式のいずれかで評価します。

 

山林は③つに区分されていますが、こちらも国税庁の評価倍率表に

田、畑に続く「山林」の欄で確認できます。

 

当てはまる区分の略称と固定資産税にかける倍率、評価方式も、

わかります。

 

表で確認

貸家 家屋の固定資産税評価額×70%

1

自用地

路線価×宅地面積 または

固定資産税評価額×評価倍率

貸地 自用地の評価額×(1ー借地権割合)
貸家建付地 自用地の評価額×(1ー借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
農地

以下の4つに区分され、当てはまる区分の式で算出

①純農地 固定資産税評価額×倍率
②中間農地
③市街地周辺農地 ④の評価額×80%
④市街地農地

宅地比準方式または倍率方式で評価する。

宅地比準方式・・・(宅地とみなした場合の1㎡あたりの価格ー1㎡あたりの造成費)×農地地積(㎡)

山林

 以下の3つの区分され、当てはまる区分の四季で算出

①純山林・・・・・・固定資産税評価額×倍率

②中間山林・・・・・固定資産税評価額×倍率

③市街地山林・・・・宅地比準方式、または倍率方式で評価する

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