減らす対策(賃貸用マンションを購入する)(相続対策大百科vol.31)

熊谷市のファイナンシャルプランナー阿久津和宏です。

『賃貸用マンションを購入する対策』

という話をしていきたいと思います。

例えば預貯金で5000万円あったとして、相続の評価額は5000万円です。

これを用いて、不動産(マンション等)を購入すると一気に評価額は落ちます。

(賃貸用なので、居住するためでなく、購入して貸す事が前提のお話になります)

それで何が有利になるのか?という話を

これからしていきたいと思います。

賃貸用不動産が利用される理由

現金や預貯金を多く持っている方がよく利用しているのが

マンションやアパートなどを購入する、という相続対策の方法です。

相続税を計算するにあたって、現金や預貯金はそのも天野金額で評価されますが、

不動産は時価よりも低い価格で評価されるからです。

(時価:今売り買いしようとした時につく値段のこと)

そして、これを人に貸すことにより、収入が発生するということから

不動産を相続し、それから先の収入も残せるという意味で、

色々な場面で活用されることがあります。

人に貸すと、評価が低くなる

建物を人に貸しているとします。

その建物が建っている「土地」は、

何も建物を立てていない「土地」と比べて評価が下がります。

さらに、

「貸付用宅地」としての特例を適用できれば、

(200平方メートルまで)50%減額されたりします。

土地は更地でないほうが評価が下がることや特例を利用することで、

賃貸用不動産を購入すると、相続税の負担を減らすことが出来ます。

手軽な賃貸用不動産:マンション投資

相続対策として賃貸用不動産を購入する方法のうち、

比較的手軽なのが、マンション投資です。

マンションの敷地は各住戸の所有者が共有する形となります。

住戸=部屋数のことと思っておくと良いです。

住戸数の多いマンションほど、一住戸あたりの敷地の持ち分が小さくなるので、

購入資金に占める土地の割合が低くなります。

タワーマンションなどは注目されています。

戸数が多く、一住戸が所有する面積が非常に小さくなり、

住戸の専有面積が同じなら、

低い階の住戸も高い階の住戸も

相続税の評価額は同じです。

そのため、高階層は長めも良いなどの利点もあることから、

販売価格は高階層が低階層より高いなどあります。

高階層は、販売価格と相続税評価額の差が大きい事が多いため、

節税効果が大きいということになるのです。

知っておきたいデメリット

もちろん、いいことばかりではないことを知っておくべきです。

評価が下がる、収入が入り続ける、

などのメリットが有る一方、その話を聞いたときから「理性」を失う方も多いので、

注意点はよく知っておいてほしいです。

以下をじっくりとお読み頂き、かつ専門家のアドバイスもきちんと受けたほうがいいと思います。

不動産は分割しづらい

不動産は分割しづらいので、

保有する戸数が1住戸だけですと、トラブルに成る可能性があります。

マンション購入で現金を減らす事は、同時に納税資金が減るということになることもあります。

この点で注意が必要です。

たとえ、家賃収入が入るとはいえ、以下のリスクも知っておきましょう。

空室リスク

これは多くの方が認識している問題です。が、

販売者はコレを軽減できる対策があります、といいますので、混乱する方は多いようです。

なぜ空室が問題なのか?

当たり前ですが、家賃がはいってこないということ、先ほどもお話した納税資金が不足すること、

それ以外にも固定資産税などの支出があるため、です。

法律で決まってもいない限り、

絶対に、という言葉は存在しないので、これらはリスクとして把握しておくべき事実です。

空室が長期間続くと、収支がマイナスになったり、

収益性の低い物件を相続してしまうことになる可能性もあります。

相続までの期間が長くなった場合

毎月の賃料が入ることは悪いことではないのですが、賃料が入ってくることで、

今度は、評価を落とすという効果が薄れるのです。

そのため、他の対策、別のところでお話しているように、

「納税資金」「分割対策」「相続税対策」の

どこでも使えるような「生命保険」の「保険料」

へ充当するなどの対策は必須になってきます。

国税局が監視を重視していることも?

タワーマンションを使った相続税の節税対策が広まっていることに対して、

国税局が関しを強めているということもあります。

相続の少し前に購入し、申告後すぐに売却するようなケースでは

時価で評価され、追徴課税(追加で納税を求められること)される場合もありますので、

ご注意ください。

今後は、高階層ほど、相続税の評価額を高くすることも検討されているそうです。

まとめ

少しデメリットのほうが強くなってしまっているかもしれませんが、

税を逃れることと「節税」は違うことを認識して

対策を行うことが必要、ということです。

あらゆる知識が必要となる場合があるため、専門家のアドバイスを受けて対処したほうがいいと思います。

くれぐれも「知識の浅い」営業マンの相続対策

というワードに惑わされないように注意してくださいね(笑)

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阿久津 和宏

阿久津 和宏

身近で頼れる相談員を 目指しています。 栃木県生まれ、埼玉県在住、妻、子供2人の4人家族。 群馬県の高崎経済大学を卒業後、 株式会社セブンーイレブン・ジャパンに入社。 入社1年目よりスタッフの育成・管理業務を任され、2年目、 直営店店長を経て、9店舗を担当する店舗経営指導員という立場で、お店の売上・利益の向上を目的とした、カウンセリング業務を担当。「評論家でなく実務家たれ」 が会社のモットーで今も受け継いでいる。 入社7年目に、3商材でセブンイレブン経営指導員1500人の頂点となるも、売上が上がっても手取が存分に増えない加盟店オーナーサンたちの役に立てないか!?という想いをきっかけに、ファイナンシャルプランナーの勉強を始め、セブンイレブン在籍時にFP3級を受験。その後、ご縁あって、国内大手金融機関に転職を経て、独立。 独立系ファイナンシャルプランナーとして、売上はあるけどお金が残らない中小企業経営者・高齢化の中で、にわかに頭を悩まされている人が急増中の相続、なかなかお金が貯まらない・・・という会社員・OL向けに、『役立つ』でなく『今すぐ使える』に焦点を当てたセミナー、カウンセリング活動を展開。各分野で高評価を得ている。営業やカウンセリング業務の経験を活かし、 学校の先生や店舗経営に携わる方向けのコミュニケーションセミナーも好評。 セミナー開催回数:159回(2016年8月1日時点)