減らす対策(賃貸住宅を建てる)(相続対策大百科vol.32)

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熊谷市のファイナンシャルプランナー阿久津和宏です。




減らす対策:賃貸住宅を建てる節税法

前回、賃貸用マンションを購入して、

相続税節税するという話をしました。

今回は、賃貸住宅をたてて、評価を下げる、という話をしたいと思います。

前回もお話しましたが、更地に比べて、

賃貸住宅のある土地の評価額が大きく下がります。

保有している土地を有効に活用する

「土地活用!」

そんな広告を目にしたことはありませんか?

土地を保有している場合に、それを活用して相続対策することが出来ます。

賃貸住宅がある土地は、

自宅や更地と違って、「地主が自由に使えない」分、

相続税評価額が低くなります。

これを活用するというお話です。

※賃貸住宅が建っている土地=貸家建付地(かしやたてつけち)といいます。

評価が2割~5割減ることも!?

貸家建付地の評価額は、

自用地の評価額から借りている人の権利(借地権割合×借家権割合)の分だけ減額することが出来ます。

借地権割合は、地位毎に決まっています。

路線価図や評価倍率表に記載されています。

土地部の住宅地では60%または、70%というケースが一般的で、

借家権割合は全国的に、

30%です。

ということで、

借地権割合が70%の地域にある更地に

賃貸アパートを建てると、

70%×30%で自用地価格より21%分

評価額が下がることになります。

しかし、空室があるときは減額できないため、

空室が2割部なる場合は、

21%の8割が評価減となる、ということになります。

さらに、被相続人が賃貸住宅をたてて貸していた土地を子が相続する場合は、

「貸付用宅地の小規模宅地等の評価減の特例」

の適用が受けられ、

評価額を50%減額できます。

この特例を受けるためには、

相続した子が申告期限までに賃貸経営を引き継ぎ、

申告期限までに引き続きその土地を所有して貸し付けていることが条件です。

また、建築時の話ですが、

建築費を手持ちの資金から出せば、相続財産を減らすことになり、

借り入れば、借入残高(残っている残高)は、相続財産から差し引くことができるので、

節税効果が高まります。

これを『安心』とられる人にはおすすめといえます。

デメリットもあります。

賃貸用マンションを購入する、のところでもお話しましたが、

空室リスクなどの面も考慮に入れておかないといけません。

空室・建築コスト・賃貸していく中での経費

など考慮に入れて行う必要はありますので、

専門家のアドバイスは欠かせないです。

甘い言葉にそそられて行っても、

営業マンや取引会社が最後まで面倒を見てくれるわけでもありませんので、

きちんと調べて行うことや、リスク軽減策を講じる必要は往々にしてあります。

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