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「 住まい」 を 使って 社長の キャッシュを最大化する(2)!

会社への自宅売却による効果

これは社長の持ち家(土地・建物)を会社に売却し、以後は会社から賃貸して住み続ける方法です。契 約関係 が多少面倒ですが、 “社長の手取りを最大化する という点では「借り上 げ社宅制度」より高い効果 を発揮します。契約関係が面倒といっても 自作自演(持ち家を自社に売却する)です。社長 がその気なら 実行できる方法です。住宅ローンが完済している、もしく は残債が少額なら検討する価値があります。 

 

■ 自宅を会社に売却するには? 

オーナー企業の会社と社長との取引についてはどうしても税務署による「同族会社の行為計算の否 認」という問題がつきまといます。それは会社への自宅売却でも同じです。そこで、社長の 恣意性 が入 らないよう、合理的な売却価格を決めることが必要になってきます。 

 

【土地の評価方法】

土地の価格は「一物四価」と呼ばれ、「公示地価」「実勢価格」「路線価」「固定資産税評価額」という 4 つ の 価格があります。すべて同じ土地に対する価格 なのですが、 それぞれの金額は次のように異なります。 

 

公示地価:

「公示地価」とは地価公示法に基づき、国土交通省が、毎年 1 月 1 日時点における標準地の正常価格を 3 月に公示するものです。つまり、「この土地はこれくらいの価格で売り買いするのが適正ですよ」と国が示すガイドラインのようなものです。公示価格はインターネットで確認できます。

 

実勢価格:

「実勢価格」は実際に売買が成立した価格のことです。いわ ゆる、市場価格であり、「公示地価より安く売ってしまった」「公示地価より高く買ってしまった」などの売り手と買い手の実情が反映されるのが特徴です。

 

路線価:

「路線価」とは相続税の計算をする時に使用するものです。毎年 7 月 1 日に国税局・税務署で公表されます。路線価は、公示地価・実勢価格や、不動産鑑定士などの専門家の意見も取り入れながら、 公示地価の 80 程度を目安に決定されます。路線価はインターネットで確認できます。

 

固定資産税評価額:

「固定資産税評価額」は固定資産税の計算をするときに使用するものです。「固定資産評価基準」という国が定めたガイドラインに基づき市町村が決定します。土地は 公示地価の約70% 、建物は建築費の約 50~70% が評価額になります。評価は原則 3 年毎に見直されます。 

○ 固定資産税評価額は『固定資産税通知書』か『固定資産評価証明』を確認します。

 

このうち 不動産取引でよく使われるのが「実勢価格 」「路線価」「固定資産税評価額」です。概ねそれぞ れの価格 は次のとおりになります。会社への自宅売却の際は「路線価」 を参考にすれば問題とされないで しょう。「路線価」は 国税局が決めた価格ですし、金融機関の担保評価にも使われています。 

 

実勢価格 >路線価>固定資産税評価額 

 

【建物の評価方法】

建物の評価方法は大きく「積算評価」と「固定資産税評価額」の 2 つあります。「積算評価」はおもに金 融機関で用いられる評価方法で す。 新築価格から建物の経過年数によって減価した分を引いて再調達 価格を求め ます 。 ただし、この方法では 建物の法定耐用年数が切れたら評価が「 0円」になってしまいま す。 つまり、「積算評価」では築22年以上経過している木造物件の評価は「0円」になるのです。 

 

一方、「固定資産税評価額」では建物の法定耐用年数が切れていても評価が出ます。 以下は築 22 年 以上経過している木造アパートのものです。ご覧のとおり、建物に 294 万円の評価で出ています。よっ て、建物の評価には「固定資産税評価額」を採用します。これもまた課税当局が決めた金額ですから、ツ ッコミが入る可能性は少ないないでしょう。

以上、土地は「路線価」で、建物は「固定資産税評価額」で売買価格を計算する。こうすれば対外的に 社長の恣意性を入れることなく、合理的な売却価格を設定したことになります。 

さて、この方法のキモは 2 つあります。ひとつは 【①売却代金を分割受取りする】 、もうひとつは 【②会社 から「社宅」として借りる】 です。この 2 つで社長の手取りを最大化していくのです。 ここでは 自宅について 土地は「路線価」で、建物は「固定資産税評価額」で売買価格を計算した結果、土地 1 100 万円、建物 4 00 万円の合計 1 500 万円の売却価格になったとしましょう。建物は築 23年の木造住宅とします 。

 

①売却代金を分割受取りする!

会社が社長の自宅を買い取る価格は 1 500 万円です。会社に潤沢な資金的余裕があれば 1 500 万 円を一括で社長に支払っても良いのですが、それは現実的ではありませんし、この方法のメリットも薄れて しまいます。そこで、どうするか。社長は会社から自宅の売却代金を分割受取りするのです。 

そうすることで、「税」と「社会保険料」を削減して手取りを最大化していきます。例えば、 1 500 万円の 売却代金を 3 年分割で 1 年あたり 500 万円受け取ったとします。一方、社長の役員報酬は 900 万円です。 

向こう 5 年間は 300 万円の売却代金を社長は受け取れますので、その分だけ減額して 5 年間は役員報酬 を 600 万円にしたとしましょう。も うこの時点でメリットがあると分かりますよね。 

【対策前: 役員報酬 900 万円 】 と 【対策後: 役員報酬 600 万円+売却代金 300 万円(× 5 回払い)】とで 手取りを 比べてみましょう。 5 年間で簡易計算してみます。 すると、社長の手取りはこう変化します。 

 

 

【 対策前と対策後の社長の手取り変化 】 

 

ご覧のとおり、【対策前】と【対策後】とでは社長の手取りは 「年額748 406円」 アップします。これは役員 報酬を下げて「税金」と「社会保険料」を削減したことによる経済効果です。この効果は5年間続きますの で、5年間では 「累計3 742 028円」 にもなるわけです。 

なお、5 年間にわたって社長が 300 万円を 自宅 売却代金として受け取っても、そこには「税金」も「社会 保険料」もかかりません。売却時 に 土地は「路線価」で、建物は「固定資産税評価額」で売買価格を計算 していれば、ほぼ 間違いなく 自宅売却は 「 譲渡損失 」 が生じることにな るからです 。その結果、 「累計3 74 2 028円」 はそのまま社長の 手取り増 となるわけです。 一方、会社にしても人件費と社会保険料(法人負担分)の削減分のキャッシュアウトが減少します。その 額は 「年間301 606円」 です。5年間では 「累1 508 028円」 になります。すなわち、社長、会社ともに手 元に残るキャッシュが増えるというわけです。

 

② 会社から「社宅」として借りる!

さらに、社長の自宅を売却して所有権の変更登記が完了すれば、それまでの社長の自宅は名実ともに 会社の保有資産になります。その後は、会社から旧自宅を「社宅」として社長に貸し出します。その際は 会社と社長とで賃貸借契約書を締結します。 賃料設定については「借り上げ社宅」の項を参照ください。 

 

では、この手続きでどんなメリットがあるのか?

まずは【社長】の側から見ていきましょう。それまでは自宅でしたから当然、固定資産税、火災保険料、 修繕費などは「税金」と「社会保険料」を負担した後の “社長の手取り から支出していたわけです。しか 

し、今後はいずれも【会社】の経費で支払うことになります。結果、それらの支出分だけ社長の手取りが増 えたことになります。 一方、【会社】の側です。 

固定資産税、火災保険料、修繕費を経費化できるのはもちろん、ここに新た

に建物について 「減価償却費」 を計上することができるようになります。今回のケースでは土地 1 100 万 円、建物 400 万円の合計 1 500 万円の売却価格で、建物は築 23 年の木造住宅です。 土地代 1 100 万円は「減価償却費」を計上できませんが、建物代 400 万円は「減価償却費」を計上でき ます。しかし、建物は築 23 年で木造の法定耐用年数 22 年をすでに経過してしまっています。その場合は どうなるのかというと、耐用年数が切れた建物でも税法上は 「4年間」 で償却できるのです。

 

つまり、建物 400 万円÷ 4 年間= 1 年当たり 100万円 の「減価償却費」を計上できて法人税の節税にな るということです。ここで は「減価償却費」の計算方法は省略します。 とにかく建物については法定耐用年 数を経過していても、「減価償却費」を計上できると覚えておいてください。

 

 

自宅売却に関わる付随費用

自宅売却に関わる付随費用について触れておきます。通常、不動産取引には

「①仲介手数料」「②登 録免許税」「③不動産取得税」「④印紙税」「⑤司法書士報酬」「⑥固定資産税・都市計画税の精算金」の 6 つの付随費用がかかります。しかし、これは市場取引の場合ですので、「①仲介手数料」「⑥固定資産 税・都市計画税の精算金」はノーカウントで考えます。 

②登録免許税

所有権移転登記の際に納める税金です。登録免許税の計算のもとになる固定資産税評価額とは、土 地 と 建物の固定資産それぞれに付されている金額で、不動産を管轄する市区町村 が 価格を決定してい ます。例えば、固定資産税評価額 1 500 万円 の物件の所有権移転登記なら15 万円になります。

 

 

 

以上を考慮すると、売却価格 1 500 万円では約 50 万円程度の付随費用がかかることになります。これ は買い手である【会社】が負担する費用です。この付随費用は唯一のデメリットといえます。ただし、いず れも経費化できますし、 先述した経済効果を考えたら 初年度で十分オツリが来るでしょう。

 

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あなたの場合はいくら手取りが増えるのか?

最後まで レポート をお読みいただきまして、ありがとうございました。 オーナー社長であれば誰もが手元に残るキャッシュを増やしたいと考えているのではないでしょうか。なぜなら、会社に何かあったとき最終的に頼りになるのは“社長個人の財産”だからです。

通常、社長の「手取り」を増やすには報酬を上げるしかありません。しかし、報酬を上げれば、そこには「税金」と「社会保険料」の高額な負担が待っています。国は「給与所得控除」の縮小などで個人課税を強化していますし、社会保険料も31 5%(労使合計)の負担割合になります。ゆえに、今後ますます「稼 いでもお金が残らない・・・」という状況が続きます。

そこで、どうするか?ぜひこのレポートに書かれた方法を検討してみてください。このレポートはまさに「稼いでもお金が残らない・・・」という社長のために、 私どものコンサルティング手法の一部を公開したものです 。 私どもは「税金」と「社会保険」のプロとして 、あなたの 手取りを最大化するお手伝いをしたいと考えています。

その第一歩として、まずは完全無料で「あなたの場合はいくら手取りが増えるのか?」を事前診断させていただ けないでしょうか。 診断結果はレポート形式で分かりやすく作成された私どもオリジナルの 【社長の手取り最大化シミュレーション】 でお知らせします。 論より証拠です 。実際、私どものコンサルティングで「手取りがどう増えるのか?」を 【社長の手取り最大化シミュレーション】 で見ていただきましょう

 

これは、役員報酬 900 万円の社長 の ケースです。ご覧のとおり、【対策前】と【対策後】とでは社長の手取りは「年額 1 705 710 円」アップしています。 5 年間でみると「累計 8 528 548円」です 。一方、会社にしても法人負担分が「年間 30 1 602 円」減少しています。5年間でみると「累計 1 508 008 円」です 。すなわち、社長、会社ともに手元に残るキャッシュは増えているわ けです。その額は「年額 2 007 311 円」、 5年間でみると「累計 10 036 556円」にもなります 。

いかがでしょうか?

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