将来資金のために「資産形成」の必要性がある相談者の方の一部の方は、
『それよりもたまったお金を繰り上げ返済した方がいい』
とおっしゃる方がいます。果たしてそうなのでしょうか？「なんとなくそう思う・・・」という方のために、
次のことをここでは解説します。
目次
繰上返済とは
まずは、繰り上げ返済ってどういうものなんですか？というお話ですが、繰り上げ返済とは、
以下の通りとなります。
住宅ローンなどの債務者が、毎月決められた返済額に加えてローンの一部を返済することを「繰り上げ返済」といいます。
繰り上げ返済した分は、元金返済にあてられます。
このため、繰り上げ返済を行なうと、元金に対してかかるはずの利息が減り、返済総額も少なくなります。この繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。
期間短縮型は繰り上げ返済をすることにより、当初の予定よりも返済期間を短縮するものです。
返済額軽減型は返済期間を変えずに、返済額を軽減させるものをいいます。
シミュレーション
銀行のWEBサイト等で、繰り上げ返済のシミュレーションが出来たりしますので、確認してみると良いです。その事例を少しご紹介します。
事例の前提）
- 当初借入額3000万円
- 10年後に300万円繰り上げ返済を実行
- 手数料は無料で試算
- 金利は1％固定
この場合の期間短縮型・返済額軽減型の2種類のシミュレーションを確認してみましょう。
期間短縮型の場合
3年8ヶ月期間を短縮（総額771,282円返済額軽減）される。
返済額軽減の場合
返済総額は391,800円減少。
2つの返済方式を比較すると、色んなパターンが想定されますが、
期間を短縮したほうが、総返済額は減らせることがわかります。
また、会社員の方でも定年までに返済が終わらない方も大勢いらっしゃる為、
「期間は長いより短いほうが長い目で見てお得」といえるかもしれません。
（こちらの記事でも同じようなことをお話しました：あなたの保険料・・・リボ払い化していませんか？）
その反面、年間の返済額を減らして、その分有利な貯蓄や投資ができればそれも良いということです。
10年後に300万円を返済しなくても、300万円を使って78万円増やすことができるなら、
この場合は、ですが、
繰り上げ返済しなくてもいいことになります。
最初から飛ばしている感じがしますが、メリットとデメリットをご覧ください。
繰り上げ返済のメリット
例えば100万円を10回に分けて住宅ローンを返済する場合、元金と利息を返済していることになりますが、繰り上げ返済で、100万円を1回で入れることで、元金返済分のみとなるため、住宅ローンの支払総額を減らすために非常に効果的な方法と言えます。
- 「繰り上げ返済したこと」により元金が予定よりも減るわけですが、返済期間を短縮するか、返済額を軽減するか？を自由に選ぶことが出来ます（上のシミュレーション確認）
その後のライフプランを見直すきっかけにもなります。定期支出を減らす、定年までに住宅ローンを終わらせるなど、予定を見直すきっかけに出来るのでコレも大きなメリットです。また、変動金利で住宅ローンを組んでいる方は、「金利が上がる」と返済額が増えたり、元本に充当される金額が減りますので、「金利上昇リスクの回避策」にもなりますね。
しかしながら、メリットだけではないです。デメリットもないわけではないです。
繰り上げ返済のデメリット
まあ、当然のお話です。繰り上げ返済して「月々の返済額を減らしたり」「返済期間を短縮できても」緊急で必要なお金が手元からなくなっては困ります。
住宅ローンを繰り上げ返済した直後に「車が壊れて買い換えることになって」車のローンを組んだ・・・そんな話もあったりします^^;返済してしまえば、手元のお金はなくなるわけですから、「早く返したい！」という気持ちと同時に、その後のライフプランは非常に重要になります。
- 手数料がある場合がある
- 無料~数万円の「手数料」があります。確認しておく必要はありそうです。
たまたま見たサイトですが、三井住友銀行では、下記のようになっていました。
- 団体信用生命保険の保障額が減る・・・
一応書いてしまいましたが、住宅ローンの繰り上げ返済の話をすると、必ずコレを言う人がいるので、一応・・・
団体信用生命保険は、亡くなってしまった場合、ローンをチャラにするというものです。
場合によってはデメリットとも言えます。フラット35の場合、団体信用生命保険料が安くなることもありますので、メリットになることもあります。ケースバイケースということでしょうか・・・
（ちなみに、それ以外は保険料は金利に埋め込まれているので損といえば損かもしれません。）
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住宅ローンの返済額を減らす方法のまとめ
この2種類しかないと思います。いずれにしても必要なことは
「元金を返済」することと「金利を軽減する」ことなので、上記2つということになりますが、
繰り上げ返済のメリット・デメリットについて上の方で書いていますが、今の時代は非常に低金利です。
金利上昇の懸念もありますし、ライフプラン上、計画を立てやすいのはフラットなどの固定金利と思っていますが、繰り上げ返済しないほうがいい、理由を次に解説しています。
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繰り上げ返済しないほうがいい理由
繰り上げ返済する金額や時期にもよりますが、資産を有利に運用できると繰り上げ返済しないで、手元に流動的なお金をおきながら（銀行みたいにすぐは下ろせないかもしれませんが）有利に資産を形成できる、お金をきちんと残すことができる、といえます。
でも、そんな事できるの？投資とかしたら危ないんじゃない！？
そういう懸念も当然あるでしょう。幾つか事例を話しながらお話していきます。
上の事例と比較してお話していきます。（あくまでケースバイケースですのでご注意くださいね！）住宅ローンを組んで10年後に300万円を返済ししないで、別の場所で資産形成していった場合・・・25年後（ローン期間が終了する時）に資産がどうなっているのか？
という事例で少しご紹介します。
債券というと、住宅ローン金利に影響のある『日本国債』などがありますが、日本国債は非常に金利が低いです。
ちなみに、債券投資というのは、基本的には年に2回利息が支払われ、○○年債の○○年の期間に到達すると全部返ってくる、
という時間さえ味方につけられれば、一番安全な投資法です。
仮に年利１％の25年の債券に投資できたら・・・
１％→３００万円×１％＝３万円。つまり年に３万円を２５年間受け取り続けることが出来ます。
すると３万円×２５年＝７５万円
金利に一切手を付けなければ、２５年後に３７５万円のお金がある、
ということになります。
仮に年利３％の25年の債券に投資できたら・・・
３％→３００万円×３％＝9万円。つまり年に9万円を２５年間受け取り続けることが出来ます。
すると9万円×２５年＝225万円
金利に一切手を付けなければ、２５年後に525万円のお金がある、
ということになります。1.75倍です。こうなると、
リスクを取らずに繰り上げ返済するよりお得になる
ということになりますね。
で、そんなものあるんですか？という話ですが、
米国債30年債の金利が（平成29年10月17日現在：2.82％）ですので、それに近いものは普通に可能・・・
ということになります。もちろん為替リスクがありますが、、、
現在ドル円は、大体112円くらいです。（ざっくりでごめんなさい・・・）
すると、300万円をドルに帰ると26785＄となります。
仮に2％だったとして、年利＝年間537.5＄（ドル円112円として60,200円）
25年間→13437.5＄（1ドル112円として、1,505,000円）
25年後の＄は、40,223＄です。すごく円高で1ドル80円ですと3,217,840円ですが、1ドル120円ですと、4,826,760円です。
あくまで参考例ですが、ドルに置いておくと更にいい理由もありますが、それはおいておいて・・・
ちなみに、債券で1％以上となると、日本国債30年債では1％行かないですので、海外、最も安全と考えられる「米ドル」となるかもしれませんね。
あくまで、例えば、の事例ですが、こんなことは普通に可能です。
色んな商品ありますが、事例としてある商品、ということで、ご紹介します。
その商品の概要が欲しい方はお問い合わせより、詳細希望とご連絡下さい。
この場合も、大体米国債と同じ結果になります。保険などのメリットは、債券と違って、お金がすぐに手元に来ない分、「使っちゃう！」という心配がないこと。
着実にお金を残すことが出来ます。解約金はほぼ確定していますので、（金利調整というのはあります。）
リスクは為替リスクだけです。
その他・・・投資信託やら、株式やら、不動産やら、色々ありますが、なるべく確定している資産形成法をお話しました。
で、住宅ローンの繰り上げ返済が得かどうか？もしかしてしないほうがいいんじゃないか？やっぱり繰り上げ返済したほうがいいんじゃないか？
そんな話ですが、何より計画的に行うことが鍵であることは言うまでもありません！
なぜいきなりそういう話をしたのか？と言うと、定年後も住宅ローンを払い続けている、定年までに住宅ローンが終わらない方が非常に多いからです。
定年とか、引退時までに確実に終わるように、計画やライフプランを立てることは、多くの方の家計をアドバイスしていて非常に重要と感じる点です。
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